Ação judicial anula assembléia que impedia condômino de alugar vaga para terceiros

PATRÍCIA TEREZA DUARTE ROLOFF e ROBERTO PESSOA ROLOFF propõem ação de obrigação de não fazer, pelo rito sumário, em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO COPAVILLE, objetivando obter a antecipação dos efeitos da tutela para que o réu se abstenha de proibir o acesso à garagem do edifício aos locatários das vagas de propriedade dos autores. Requer, ainda, a condenação do réu nos ônus sucumbências. Narram os autores que o 2º autor doou seu imóvel situado no condomínio réu a 1ª autora, reservando para si o usufruto; que alugam as duas vagas de garagem relativas à unidade imobiliária; que com a promulgação da Lei Federal nº 12.607/2012, o síndico do réu passou a proibir a entrada de veículos cujos proprietários sejam locatários das vagas e não sejam residentes no condomínio, medida que afronta o exercício do direito dos autores ao uso e fruição das vagas. A petição inicial veio instruída com os documentos de fls. 09/43. Decisão de fls. 45/46 defere a antecipação dos efeitos da tutela. Embargos de Declaração e Integração interposto pela parte autora, tendo em vista que a decisão de fls. 45/46 referiu-se apenas a uma das vagas de garagem de propriedade dos autores (fls. 49/50). Decisão de fls. 52 deu provimento aos embargos. A audiência de conciliação de acordo com o Art. 277, do CPC, se realizou conforme consta da assentada de fls. 53.Regularmente citado, o réu apresentou contestação às fls. 54/63, acompanhada pelos documentos de fls. 64/118. Preliminarmente argüiu a conexão com a ação de nº 0217599-43.2012.8.19.0001, que tramita neste Juízo. No mérito, sustenta, em resumo, que o assunto sempre constou em pauta nas atas de assembleia no sentido de proibir a locação, em virtude da segurança dos condôminos e o alto custo de energia elétrica e água causada por usuários não residentes no condomínio réu; que com a promulgação da Lei 12.607/2012, os condôminos que sempre foram contra o aluguel das vagas, pressionaram o síndico para que ele cumprisse a Lei e proibisse o aluguel; que ao se permitir que condôminos aluguem as vagas para pessoas estranhas ao condomínio, a finalidade residencial mostra-se descaracterizada; que em Assembléia Extraordinária realizada em junho de 1999, foi regulamentado o uso de vagas de garagem, prevendo expressamente a proibição de entrada de veículos que não pertençam aos condôminos; que não há qualquer irregularidade ou ilicitude em sua conduta, uma vez que está agindo sob o amparo legal; que o direito individual dos autores deve ser restringido em benefício da coletividade. Pugna, por fim, pela improcedência dos pedidos. Decisão de fls. 130 declina a competência em favor da 21ª Vara Cível – Comarca da Capital, tendo em vista a conexão com a ação de nº 0217599-43.2012.8.19.0001. É O RELATÓRIO. DECIDO. Analisando-se os autos, denota-se que a causa já se encontra madura para o julgamento, havendo elementos suficientes para o exercício de uma cognição exauriente, fundada num juízo de certeza, para a prolação de sentença com resolução do mérito. De início, cumpre afastar a aplicação da norma prevista no § 1°, do artigo 1.331 do Código Civil, com a redação dada pela Lei n° 12.607/12, que estabeleceu a vedação da locação dos espaços destinados à guarda de veículos a pessoas estranhas ao Condomínio, porquanto esta alteração somente se aplica aos contratos firmados a partir da sua vigência. No caso, os autores comprovaram que a locação da vaga ocorre desde antes da citada norma legal, conforme documento de fls. 26. Nesse sentido: 0025993-89.2013.8.19.0000 – AGRAVO DE INSTRUMENTO DES. CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA – Julgamento: 13/08/2013 – VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. VAGAS DE GARAGEM. PROPRIEDADE. ALUGUEL. TERCEIRO. IMPOSIÇÃO DE MULTA. DECISÃO ASSEMBLEAR. TUTELA ANTECIPADA. DEFERIMENTO. ALTERAÇÃO DO CÓDIGO CIVIL. CONTRATOS ANTERIORES A REFERIDA ALTERAÇÃO. VIGÊNCIA. INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM PREVISTO NO ARTIGO 12 DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. – O agravante trouxe aos autos elementos capazes de refutar a motivação da decisão que negou a antecipação dos efeitos da tutela, na medida em que uma análise perfunctória demonstra que a alteração introduzida no Código Civil no início do ano de 2012 não pode alcançar os contratos então vigentes, razão pela qual merecem lograr êxito as razões recursais. – Por outro lado, da análise da ata de assembleia de fls. 116/119, depreende-se que restou acordado, pela maioria dos presentes, a imposição de multa diária não prevista na convenção do condomínio, com quorum em dissonância com o estabelecido no artigo 12 da referida convenção, fls. 80/114. Vislumbra-se, pois, a possibilidade de dano irreparável ao agravante no caso concreto, diante da cobrança da multa diária pelo descumprimento de decisão assembleia por atos praticados após o envio do boleto de fl. 123. PROVIMENTO DO RECURSO. (Grifei). O réu, por outro lado não comprovou fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores. Embora, sérias e compreensíveis as preocupações do condomínio com relação à segurança, as locações de vagas a pessoas estranhas ao condomínio anteriores ao novo dispositivo legal devem ser respeitadas.Sabe-se que a Convenção de Condomínio objetiva regular a convivência interna dos condôminos e ostenta caráter predominantemente institucional, tendo em vista que suas normas alcançam não apenas os signatários, mas, também, a todos aqueles que ingressarem no universo do condomínio.Por efeito, as Convenções Condominiais e as deliberações assembleares não contrárias à lei, são de observância obrigatória por todos os condôminos até sua anulação por ato judicial ou por deliberação tomada em outra assembleia.Contudo, embora o réu sustente que o Regimento Interno e a Assembléia Extraordinária realizada em junho de 1999 proíbam a locação de vagas para não condôminos, nenhuma prova documental fez nesse sentido, sendo certo que esse ônus lhe cabia nos termos do artigo 333, inciso I, do CPC. Ao contrario do que sustenta o réu, destinação residencial das unidades do condomínio em nada afasta a possibilidade de uso, gozo e fruição dos apartamentos e vagas por seus proprietários. Se assim fosse, o proprietário não poderia locar imóvel de sua propriedade. Isto sim seria restrição ilegal ao direito de propriedade. Assim, neste contexto, considerando que o contrato em tela é anterior à vigência do disposto no atual § 1º, do artigo 1.331, do Código Civil e, diante da ausência de proibição na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, conclui-se pela inexistência de qualquer impedimento legal ou convencional ao aluguel de vaga de garagem a terceiro na hipótese em exame.Isto posto, JULGO PROCEDENTE o pedido veiculado na inicial para tornar definitivos os efeitos da decisão de fls. 45/46, extinguindo o feito, com resolução do mérito, na forma do artigo 269, I, do CPC.Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários de advogado, que fixo no valor de R$ 1.000,00 (hum mil reais). Após o trânsito em julgado, remetam-se os autos à Central de Arquivamento, para apurar eventuais custas, baixa e arquivo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

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