Impacto da pandemia nos contratos de imóveis

O mercado imobiliário já sofre o impacto da pandemia. Contratos de locação, compra e venda estão sendo revistos com base nas medidas aprovadas pelo governo na quarentena e na legislação. A situação atual pode ser caracterizada como caso fortuito ou força maior, o que afasta a possibilidade de despejo ou retomada do imóvel por falta de pagamento. Saiba como realizar essa negociação. 

Ligue agora (21) 2220-2112

Locação imobiliária

Consta de todo contrato de locação cláusula que permite ao locador ajuizar ação de despejo em caso de inadimplemento. No entanto, a pandemia pode ser considerada caso fortuito ou força maior, nos termos do art. 393, parágrafo único do Código Civil que satisfaz critérios de inevitabilidade e exterioridade.

A consequência dessa situação é a exoneração do locatário da responsabilidade pelas consequências do inadimplemento, não cabendo ao credor pleitear a resolução da relação locatícia através do despejo.

Medida jurídica

Por outro lado, o locatário pode pedir a resolução da relação do contrato sem pagamento de multa, alegando a onerosidade excessiva, nos termos do art. 478 do Código Civil. Para a caracterização desta hipótese, o fato jurídico superveniente causador da onerosidade excessiva deve ser extraordinário e imprevisível, condições satisfeitas pela pandemia de Covid-19.

De fato, é totalmente imprevisível essa situação que também se caracteriza em fato extraordinário, independentemente da vontade das partes. Pode também ocorrer a situação de revisão das cláusulas contratuais pela teoria da imprevisão que autoriza a revisão judicial das prestações em situações excepcionais, nos termos dos artigos 317 e 470 do Código Civil.

Assim, conclui-se que o locador pode promover ação de despejo e o locatário pode pedir a rescisão do contrato sem multa ou a sua revisão. 

Compra e venda

Em virtude da quarentena, muitas famílias perderam a sua fonte de renda, o que fatalmente acarreta no cumprimento das obrigações financeiras. O impacto da pandemia já pode ser mensurado pela demanda por negociações entre comprador e vendedor. Isso porque o contrato de compra e venda de imóveis possui uma cláusula que permite ao incorporador retomar o imóvel em caso de inadimplência. 

Durante o estado de calamidade provocado pelo Covid-19, o comprador é exonerado da responsabilidade pela consequência do inadimplemento, não cabendo ao vendedor pleitear a rescisão do contrato e retomada do imóvel. Por outro lado, o comprador pode pedir a resolução da relação do contrato sem pagamento de multa, alegando a onerosidade excessiva, nos termos do art. 478 do Código Civil.

Para a caracterização desta hipótese, o fato jurídico superveniente causador da onerosidade excessiva deve ser extraordinário e imprevisível, condições satisfeitas pela pandemia. 

Ligue agora (21) 2220-2112